Introduction
Une introduction à la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA)
Si vous avez déjà navigué dans le monde de l’immobilier, il est fort possible que vous ayez déjà entendu parler de la VEFA, ou Vente en l’Etat Futur d’Achèvement. C’est une formule juridique qui a gagné en popularité au cours des dernières décennies. Derrière ce terme se cache une acquisition immobilière bien spécifique, très courante en France, et qui procure de nombreux avantages tant pour les vendeurs que pour les acheteurs.
L’investissement immobilier: un pillier économique majeur
L’investissement immobilier est en effet l’un des piliers les plus résistants et les plus fiables de toute économie moderne. Que vous soyez un particulier cherchant à constituer un patrimoine sûr et pérenne, ou une entreprise à la recherche de revenus locatifs stables, l’immobilier est un secteur qui offre des opportunités d’investissement séduisantes et diversifiées. Cependant, comme pour toute opération financière, il est impératif de bien comprendre toutes les règles du jeu pour maximiser ses chances de succès. Et l’une des règles les plus complexe mais aussi les plus importantes dans ce domaine concerne la fiscalité.
Les fondamentaux de la VEFA
Un éclairage sur la VEFA
La VEFA est une forme particulière d’acquisition immobilière dans laquelle l’acheteur réserve un bien immobilier avant même que sa construction ne soit terminée. Autrement dit, il s’engage à acheter le bien sur plans, et verse progressivement le prix de vente en fonction de l’avancement du chantier. A l’achèvement des travaux, il devient le propriétaire d’un logement neuf, construit selon les dernières normes en matière de confort, de sécurité et d’efficacité énergétique.
Le processus d’achat en VEFA: une procédure encadrée
L’achat d’un bien immobilier en VEFA suit une séquence précise, strictement encadrée par la loi, qui se déroule en plusieurs étapes. Tout commence par la signature d’un contrat préliminaire de réservation, qui constitue une sorte de « promesse de vente ». Celui-ci détaille l’emplacement, la superficie, le prix de vente et la date de livraison prévisionnelle du bien. Les détails techniques du logement (nombre de pièces, taille, orientation, etc) y sont également précisés. Viennent ensuite les différentes phases de paiement échelonnées en fonction de l’évolution du chantier, et enfin la livraison finale du logement, lors de laquelle le propriétaire procède à une visite de contrôle en présence du vendeur pour réceptionner son bien.
Peser le pour et le contre: avantages et inconvénients de la VEFA
L’achat d’un logement en VEFA offre des avantages certains. Citons, entre autres, l’acquisition d’un bien neuf (donc moins sujet aux problèmes techniques que peuvent avoir les vieilles bâtisses), la possibilité de personnaliser certains éléments de son logement grâce à la « mise en peinture » (choix des revêtements, de l’aménagement des pièces, etc), ou encore des garanties spécifiques (garantie de livraison à prix et délais convenus, garantie de parfait achèvement, garantie biennale de bon fonctionnement, garantie décennale). Mais cette formule n’est pas exempte de toute critique. En effet, le risque de retard de livraison, la faillite du promoteur, ou bien l’éventualité d’une moins bonne qualité de construction que celle escomptée sont autant de points d’attention à garder à l’esprit.
La fiscalité liée à l’investissement en VEFA
Des taxes à prendre en compte à l’achat
Comme pour toute transaction immobilière, l’achat d’un logement en VEFA est soumis à certaines taxes. En premier lieu, la TVEn effet, l’acheteur devra s’acquitter d’une TVA à 20%, qui est appliquée sur le prix de vente du bien. Cette TVA est généralement intégrée dans le prix affiché par le promoteur, ce qui peut parfois prêter à confusion lorsque l’on compare les prix des biens neufs et anciens.
L’impôt sur les revenus locatifs: une charge à anticiper
Si votre bien VEFA est destiné à la location, vous devrez payer un impôt sur les revenus locatifs perçus. Ce dernier est calculé après déduction des charges d’exploitation (entretien, réparation, assurance, intérêts d’emprunt) et des amortissements prorata temporis. Le montant de cet impôt varie en fonction de vos revenus globaux ainsi que du régime fiscal (micro foncier ou réel) que vous choisissez.
Des plus-values immobilières potentiellement imposables
Si vous revendez votre bien acquis en VEFA, vous pouvez être redevable d’un impôt sur la plus-value réalisée, soit la différence positive entre le prix de vente et le prix d’achat du bien. Toutefois, certaines conditions d’exonération peuvent s’appliquer, notamment en fonction de la durée de détention du bien.
Un prélèvement annuel incontournable: la taxe foncière
En tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous devrez vous acquitter chaque année de la taxe foncière. Son montant n’est pas négligeable et varie en fonction de la commune de localisation de votre bien et de sa valeur locative cadastrale.
L’optimisation de la fiscalité de la VEFA
Des dispositifs fiscaux favorables à l’investissement en VEFA
Heureusement, le gouvernement français a mis en place plusieurs dispositifs fiscaux favorables à l’investissement en VEFA pour soutenir le secteur du logement et encourager l’investissement immobilier. Le plus populaire d’entre eux est sans doute la loi Pinel. Cette dernière offre une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un engagement de location du bien pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. Il existe également d’autres mécanismes incitatifs, comme la loi Censi-Bouvard pour les investissements dans les résidences services (étudiants, seniors, résidences de tourisme), qui offre un avantage fiscal sous forme de réduction d’impôt et de récupération de TVA.
Des stratégies d’optimisation fiscale pour booster le rendement de votre investissement
Pour maximiser le rendement de votre investissement immobilier en VEFA, l’optimisation fiscale est le levier par excellence. Plusieurs stratégies peuvent être utilisées à cet effet, comme choisir le bon dispositif fiscal adapté à votre situation, optimiser la structure de votre financement (recours à l’endettement), ou encore réaliser des travaux de rénovation énergétique pour bénéficier de crédits d’impôt. Aussi, il convient de mentionner l’importance de bien gérer la location de son bien afin d’optimiser ses recettes locatives.
Conclusion
Un rappel des éléments clés à retenir
Au terme de cet article, vous devriez être en mesure de comprendre les enjeux et les principes fondamentaux de la VEFA, ainsi que ses avantages et inconvénients. Vous avez également découvert les impôts liés à l’investissement en VEFA et l’importance de la fiscalité dans le calcul de la rentabilité d’un investissement immobilier. Enfin, vous avez pu entrevoir quelques stratégies d’optimisation fiscale pour rentabiliser au maximum votre placement.
Une conclusion sur l’importance d’une bonne gestion fiscale pour réussir son investissement en VEFA
La fiscalité est un levier stratégique pour tout investisseur immobilier. En effet, une bonne gestion fiscale peut significativement augmenter le rendement de votre investissement en VEFAlors, n’hésitez pas à vous entourer de professionnels (avocats, experts-comptables, conseillers en gestion de patrimoine) pour vous guider dans votre projet et vous aider à optimiser votre fiscalité !
